【图】房地产价值链重构 掘金地产服务产业

停飞价值链重构   金块停飞发球者性的

作者:杜立雷、贾亚东

本公共记录的计算,后世五年,柴纳城市住房总供给量将遂愿,总供给缺口约1亿平方米(1亿平方米),供求没有道理辐合。2014年下半载,再形状某事物停飞价值链。停飞筑发球者属性链的价值企图为。

至此,该顾客的价值发明次要出生于于后面,有地者为王。。到达的哪一个后世调价略高于cp,地价很难超越本钱本钱。,俗歌停飞占有权价值辞谢。停飞价值发明将面临面对中在幕后价值发明的挑动。。

从减法到添加剂。下半载的潜鄙人限效应赚得了更多的D。、甚至非停飞顾客的扩张,确保他们的本领具有优势、开掘客户残值或培育顾客M。属性并购使平稳的,构造智谋性能更要紧。停飞占有权本钱复活的解散,助长属性集合。后世,作乐构造的优势将整个地明确的。

成熟的乡下的感受标明,年房价升压速度应略高于消费性开支物价索引标志。。经过比力成熟的的海内市场办理所,海通停飞研讨是基本的在总计达市场办理所上。

是什么停飞发球者性的

是什么停飞顾客。完全看,停飞属性链分为概括属性链和广义属性链。。。概括上的停飞属性链包含停飞和停飞属性链。、有形的、机械、家用电器、家纺等顾客。停飞属性链的普适性受到停飞属性的感染,它也受到以此类推元素的感染,如宏观理财。广义的停飞属性链次以防指R的历程。,与住房达到、与住房婚配三个方向和住房和住房保证使聚集在一点定位的相干属性。广义的停飞属性链与停飞开门不得不更为紧密的相干。。

是什么停飞发球者性的。惠顾实上的主义广义属性链的外延看,次要包含两参加:新市场办理所和包装行情办理所。停飞发球者性的次以防指发球者和办理。终于,争辩上述的搭配,停飞发球者性的包含城市婚配、停飞筑、使聚集在一点发球者和田产发球者的四价元素参加。或许即,以停飞包装行情办理所为统治下的的停飞发球者性的,它属于事实上的狭长的属性链的中、后端。

海内感受看停飞发球者性的表示:

日本:住房必要条件构造作风的更衣确定了停飞的更衣。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。1985年较晚地,日本的包装停飞市场办理所开端殖民地化主要的位。。终于,二手房作为权力策士人举行谈判比二手房市场办理所更有生命的。。出生于记录重要,从2001年开端,日本近畿道圈的二手房等同先前增长。。年打算升压速度在5%从一边至另一边。北越竹圈是类似的的。从股价表示看以停飞使聚集在一点为统治下的的东急livable股价在1999年到2011年的大参加工夫表示均好于以停飞开门尽的三井烟灰墨不动产。
美国:2012年,美国停飞开门者商、以此类推停飞发球者、停飞策士进项分清占38%。、42%和20%;即,美国停飞发球者占进项的62%。从股价表示到2004-201年过来10年,世邦魏理士股价仅在2008年和2012年跑输美国停飞板块和停飞开门者开门。

运用与使充满

经过2014年8月4日,A股市场办理所静态(TTM)PE双,停飞顾客静态(TTM)PE双。经过跨境研讨,人们专注于停飞发球者顾客的以下王国的公司,包含:1)使聚集在一点开账户-世界开账户(002285);2)停飞开账户-变色Lif;3)城市补集-捷顺科学与技术(002609、美国结党(000333)、青岛海尔(600690)、柴纳福气(600340);4)停飞筑诺亚·韦尔特。

1.停飞发球者性的清晰度

从2010年开端,停飞顾客除引渡开门构造外,停飞发球者构造开端步入大众视野。人们早点儿时分音色说,这顾客是不朽的。,不变的要变——停飞价值链重构》中先前对停飞价值链的后世展开旨趣有必然绍介。本文属停飞发球者性的使成为某种状况研讨次要的参加,次要解说是什么停飞发球者性的,属性链使聚集在一点定位独特的及使充满目的。

是什么停飞顾客

完全看,停飞属性链分为概括属性链和广义属性链。。。概括上的停飞属性链包含停飞和停飞属性链。、有形的、机械、家用电器、家纺等顾客。停飞属性链的普适性受到停飞属性的感染,它也受到以此类推元素的感染,如宏观理财。

广义的停飞属性链次以防指R的历程。,与住房达到、与住房婚配三个方向和住房和住房保证使聚集在一点定位的相干属性。比拟较就,广义的停飞属性链与停飞开门不得不更为紧密的相干。。

到达的哪一个广义的停飞属性链按其公司分离,可以联系为:1)前端本领创造。这一环节次以防对准新住房达到和老住房任,次要演员是停飞开门者和代劳构造商。;2)中程度城市婚配与停飞筑,除开门者外,次要演员还包含内阁根底设备、构造供给商等;3)后端使聚集在一点和田产发球者试图者。连接还包含两参加:新住房和库存住房。

是什么停飞发球者性的

惠顾实上的主义广义属性链的外延看,次要包含两参加:新市场办理所和包装行情办理所。停飞发球者性的次以防指发球者和办理。终于,争辩上述的搭配,停飞发球者性的包含城市婚配、停飞筑、使聚集在一点发球者和田产发球者的四价元素参加。或许即,以停飞包装行情办理所为统治下的的停飞发球者性的,它属于事实上的狭长的属性链的中、后端。

同时,停飞发球者性的可以更远地细分。使聚集在一点发球者包含线上和线下发球者。田产办理包含根底事情和感谢事情。。城市附带发球者试图者包含引渡附带发球者(WA、电、路、通过桥横跨和以此类推七向、一级或九向、一级发球者、富有机智的人社区、公共发球者(内阁试图周围的市场办理所化住房发球者),包含组织工作Real Estat、麦克匪特斯氏疗法停飞、老境停飞等)和勤劳停飞(试图城市就业时机)、小题大做货物、消费品和补集供给。详尽地田产筑包含与小题大做经纪和购房使聚集在一点定位的直线田产筑因此小题大做经纪同时的衍生筑。

2. 停飞发球者性的:黄金逐渐勋绩的价值

如上所述,停飞发球者性的触及新房市场办理所,但次要本停飞包装行情办理所,它属于事实上的狭长的属性链的中、后端。终于,在柴纳真正的乡下迅速展开的头十年里,停飞发球者属性链的价值和独特的。随同近几年新房市场办理所进入使坚定展开期后,存量房市场办理所宏大的潜在价值先前开端进入。

存量房市场办理所范围

迁移乡村农夫住房最后阶段等同,人们可以归因于1978年中国理财变革以后我国城镇常存于内存中的处所历年最后阶段记录(大批记录不足采用平坦处置)。本上述的记录,中国理财变革较晚地我国城镇常存于内存中的处所最后阶段粗俗的约为亿平(近十年来我国城镇常存于内存中的处所最后阶段年复合速度递增,此记录不思索分类人事海报版自营住房。据住房达到部次长齐吉绍介,从1949年新柴纳创建到197年,柴纳已使开始功能处所1亿栋。,1978年城镇常存于内存中的按全体常存于内存中的打算住房构造面积仅为平/人。从一边至另一边两项积和可以看出,我国城镇常存于内存中的处所存量约100栋。

争辩柴纳27-30年构造物的打算寿命,可以为1983-1986年先前的处所必要拆迁修复。本上述的记录,即有16-亿平的存量房必要或许先前拆迁。事实上的,据住房部记录,经过2013年,柴纳最后阶段棚户区变革1260万套。,到达的哪一个人们承担每组的面积约为100平方米,拆迁存量相当于1亿户处所。从一边至另一边两个终于在辨别角度上是分歧的。。思索新内阁的旧变革,人们计算了撤除和雷诺兹积累房屋的最大价值。。

同时,还应思索到鉴于。争辩中俗歌GR研讨组的看法,鉴于柴纳城市的扩张,住房区每年加法运算大概,到达的哪一个人们从197年的中国理财变革开端,因城市扩张而加法运算的城市住房粗俗的约为10。

总就之,人们可以主教权限,经过2013年我国存量处所总范围至多约为亿平(此记录不思索分类人事海报版自营住房。经过2013年,柴纳城市全体常存于内存中的遂愿1亿,这大概对应2013年我国城镇常存于内存中的按全体常存于内存中的打算房屋面积平/人(能够鉴于未思索不被重要出来的分类人事海报版和单位自营住房,记录略没有按全体常存于内存中的打算按全体常存于内存中的打算房屋面积。。

存量住房市场办理所价值

包装房市场办理所触及的是首要的很大的,人们仅从mos剖析包装住房市场办理所的潜在价值。。

经过2013年,我国已使开始功能处所总面积1亿平方米。,过来三年打算最后阶段处所面积为1亿,承担在柴纳最后阶段的年度房屋面积将保留北卡罗来纳州,则五年后(2018年)我国已使开始功能处所总面积1亿平方米。。

争辩中拇指养老院的记录,2012年,全国的百强停飞构造总进项遂愿,除田产办理进项外,停飞发球者性的进项,全国的百强田产构造田产办理进项为1。2012年柴纳停飞百强构造达到面积,则可知2012年我国百强田产构造在管田产的打算田产办理费程度是0元/月/平。承担处所田产办理费程度当0,同时,承担处所复合升压速度,可以看出,五年后,处所田产的办理程度。



争辩上述的计算,后世五年,处所田产办理总进项。顺利完成述的比计算,眼前市场办理所头等的前列田产公司市场办理所占有率不到1%。高美质田产公司,后世同样很大的展开留空隙。

除上述的独特的外,近些年产生着的社区或许田产到达的哪一个会变成互网络系统网络进入权的争议开端变成被越来越多人关怀。思索到后世生动的越来越出恭,些许文人开端以为社区平台可以制造悔流条、物管、文娱、谈到、冷藏箱和以此类推功用的完全集成,变成进入家庭的抵消的要紧途径。


材料费力地找:翻开网站物

完全看,与新的外壳签名比拟,存量住房市场办理所价值流传的属于范围较小(比拟新房市场办理所年均8到12万亿范围就,股市范围明确的偏小,再增长速度更快(低基数赚得高增长;的空白类型的继续改革与市场办理所增长的继续扩张。新房市场办理所范围较大,但增长开端舒适。

3. 海内感受看停飞发球者性的

日本情况:

日本是停飞顾客俗歌低迷的类型情况一。日本事实上的主义的衰退期研讨,田产发球者属性走势对柴纳后世发球者属性到达的哪一个在顾客后半时吸引迅速展开在必然自创意思。

三。高成长总是的端

柴纳和日本在理财迅速展开时间的继续工夫险乎平稳的。,这屁股的确有规范酒精度。。从国际小题大做毛额的角度看,柴纳眼前与日本在20世纪70年头外表,都在10%摆布速度递增开端进入继续下期。

从全体常存于内存中的和都市化的角度看,柴纳是世上全体常存于内存中的至多的乡下,节育30年后,全体常存于内存中的增长急剧辞谢;出生率和人口出生率都辞谢到了较低的程度。。眼前使聚集在一点定位记录小于日本理财转折点。

从都市化率定量看,20世纪90年头以后,柴纳阅历了迅速的都市化。柴纳的都市化率已于201年遂愿,与日本197年的都市化率外表。

20世纪90年头后,日本理财俗歌成为低增长规定。适合的地,停飞和以此类推资产价钱也在辞谢。。形状理财衰退的呈现有很多,次要元素包含都市化工艺流程完毕后的全体常存于内存中的换衣服和。

三。主要的属性和支柱属性的换衣服:第三属性的衰亡

理财大势已去后,日本第三属性的属性构造作风也产生了更衣。到达批发批发顾客占第三属性加法运算值的比例由1973年的减速较低级的1985年的2%;发球者比加法运算;筑保险、停飞、交通运输业比例,分清防腐处理在9%、16%、约11%程度。

与次要的属性辨别的是,第三属性构造作风构象转移受外界环境感染较小。,更多按GDP增长、CPI、全体常存于内存中的构造作风、常存于内存中的进项程度、都市化率等内生元素感染减速、无意识的的演进历程。

住房必要条件构造作风的更衣确定了停飞的更衣。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。这制造的解散,1965-1975年间,停飞升压速度踌躇在16%摆布。,从那时起,理财升压速度就从首要的面辞谢到另首要的面。。辞谢率与第三纪印度河的升压速度外表。。像这样1975-1985年停飞顾客占第三属性产出比例也表示得关系上地动摇。

鉴于1985年较晚地,日本的包装停飞市场办理所开端殖民地化主要的位。。终于,二手房作为权力策士人举行谈判比二手房市场办理所更有生命的。。

出生于记录重要,1994年至2000年,日本近畿道圈二手不景气的的可翻下的在复活,同时。但从2001年起,日本近畿道圈的二手房等同先前增长。。年打算升压速度在5%从一边至另一边。而再者,新的住房市场办理所仍成为风中摇晃中。。北越竹圈是类似的的,日本理财增长在舒适道琼斯索引标志,属性构造作风构象转移阶段,二手房市场办理所较新房市场办理所显现动摇增长。。新房市场办理所动摇很大,但完全成为下阶段。

三日日本理财转轨中辨别顾客的股价表示

1973年日本理财大势已去后,内阁整齐和晋级属性构造作风。适合的的,日本包装行情办理所各板块涨跌对立更衣,它显现出一种属性轮换的情境。。

1973-1977年间,日本属性构造作风整齐,钢板和停飞板块甚至呈现负增长,发球者性的不增长。属性构造作风整齐最后阶段后,钢铁、停飞和发球者性的弹回;电机板的升压速度从大体上变高,支柱属性位更远地粘牢;物和交流机关不受整齐的感染,索引标志增长更远地放慢;集中的以此类推板块表示出减速的苏醒旨趣。。

同时,从股价表示看以停飞使聚集在一点为统治下的的东急livable股价在1999年到2011年的大参加工夫表示均好于以停飞开门尽的三井烟灰墨不动产。

美国情况:

三。停飞发球者和停飞筑大幅增长

眼前,我国停飞发球者性的的总市场办理所价值和停飞发球者性的的总市场办理所价值。经过2014年8月,美国99家上市停飞发球者公司,总市值为635亿美钞。,CBG,美国最大的停飞发球者试图者,总市值103亿美钞。眼前,美国上市开门者总额为36家。,总市值50.6亿美钞,到达市值最大的房屋开门者Lennar公司市值在75亿美钞。

同时,以REITS I为代表的美国停飞筑业。经过2014年6月,244 REITs在美国上市,总市值为816.8亿美钞。REIT Simon Real Estate(SPG),美国最大的批发事情。这险乎是最大开门者Lennar的六倍。。

2012年,美国停飞开门者商、以此类推停飞发球者、停飞策士进项分清占38%。、42%和20%;柴纳适合的的记录为87%。、11%和2%。即,美国停飞发球者占进项的62%,柴纳仅有的13%。

三。停飞发球者公司股价表示

同时,从股价表示到2004-201年过来10年,世邦魏理士股价仅在2008年和2012年跑输美国停飞板块和停飞开门者开门。完全看,停飞发球者公司的股价表示优于。

4. 使充满提议

经过2014年8月4日,A股市场办理所静态(TTM)PE双,停飞顾客静态(TTM)PE双。
思索停飞发球者性的触及公司较多,经过运用数纸机、家用电器、非开账户筑和以此类推剖析师掉换后,以为以下构造适合停飞发球者性的选择规范。

使聚集在一点行

世界开账户(002285):该公司是柴纳最大的停飞翻阅公司经过。,发球者区域包含:田产代劳、开门商议者、被雇佣的人作为权力策士人举行谈判。公司到深圳、以现在称Beijing、上海为集中性,它有45多个分歧。,发球者涉及全柴纳100多座城市的600多家占有的人机构。上一家公司举行包装搜索和注资的企图,从今以后,单方将在网上展开配合。。2014年和201年,估计EPS将在岬。,收买评级。

合富明快():公司次要惠顾原始田产代劳和翻阅事情。;二手停飞代劳、田产抵押权转介及使聚集在一点定位发球者;因此田产办理发球者。二手房事情占公司比例较大,同时广州打倒事情占公司总营业进项的51%。

美联结党():公司策士事情次要以香港住处附近的当地酒店市场办理所为根底。。

搜房房地产网():发展中国家在柴纳大陆的商业集中性,涉及亚太打倒,多年以来,跟随、实际性作风扎根于最许诺的停飞和处所顾客。,变成最评论员、最作乐的停飞家庭的网络传媒。发展中国家用桩区别扣留四大结党:发展中国家新房结党、发展中国家二手房打倒、发展中国家深入地结党、发展中国家研讨结党(柴纳索引标志研讨院),事情洒上停飞和停飞的占有顾客。:新房、二手房、房屋、帐篷、办公楼、买东西、家居修饰、修饰、修饰等。

轻易生动的:易居柴纳是柴纳首要的家轻资产停飞想法网。,柴纳第首要的停飞在线、线下综合的receive 接收试图。2014年,宜居氧事情将被拆分上市。。

洛克():停飞O2 O(线上、线下)U集成发球者平台。公司试图停飞电子业务、在线海报和在线内容发球者,经过在线平台,包含住处附近的当地酒店网站,涉及250多个城市和各式各样的变化勤勉。以及它本身的网站,它还经纪各式各样的停飞和家庭的网站。,比如,新浪网或百度的停飞发球者。

三六五网(300295):公司98%的进项出生于在线营销。,次要集合在淡黄色、合肥、无锡、芜湖、苏州、常州。

田产办理

彩生动的():公司是柴纳引导的田产办理公司经过。公司的三大事情包含,田产办理发球者、工程发球者和社区被雇佣的人、推销术和以此类推发球者。公司的经纪类型是一致的。,它是眼前A-H STO停飞发球者王国只的目的。。估计2014年公司、2015年每股进项为大众币、元,超过规定重量的评级。

宜华停飞(000150):本公司拟发行使加入收买广东中弘的整个资产。,进入麦克匪特斯氏疗法发球者顾客。广东中安康组织工作结党股份有限公司是一家,次要惠顾养老院组织工作发球者的全向综合的办理。,触及养老院机电办理人员,射击把持办理,保安、客房服务员发球者,导医、导诊、病人护送发球者,病人餐饮发球者,麦克匪特斯氏疗法器材物质办理,养老院外科手术、沉重地监护等麦克匪特斯氏疗法设备的清扫工程达到,因此养老院物化达到等事情功用。眼前,方向增发课程尚成为开动阶段。。

城市附带发球者

四个一组之物章。智能社区

捷顺科学与技术(002609:公司是国际对外贸易的开门构造。,本领品种齐全,价钱优势强,本领异国勤勉于内阁机构、制度、交通运输、厂子构造、各类审判地、处所小区、商业田产及以此类推王国。公司本领分为两类:智能本领,次要机电本领有水闸、折叠门、岗亭等;智能类本领次要有智能泊车场办理零碎、智能门禁零碎、智能门禁办理零碎。泊车场智能泊车办理零碎及水闸。预测公司2014-2016年每股进项为RM、元和元,收买评级。

和平使加入(300074)是影像的聚会王国试图软硬混合receive 接收的导管,在军务物冷藏箱王国采取良好名誉。当年3月,和平智能科学与技术(现在称Beijing)股份有限公司,其技工次要出生于于海尔结党智能家居修饰U-home协同工作。和平使加入估计将混合其影像的和音频交流技术,样式一流智能家居修饰本领。该公司现已到达本电视业的智能家居修饰本领。,智能家居修饰机顶盒将鄙人半载到达。。

数字正通(300075)数字城市办理片面启动,智能城市想法单元LEE。经过当年5月,100%的柴纳一线城市以图表画出了分钟的P;有80%从一边至另一边的二级城市也明确以图表画出了达到“富有机智的人城市”.数字城市督导员是处理城市办理成绩的要紧诡计,变成各级内阁的迫切必要。音色期内,公司收买江西省新余市、浙江省温岭市、天台市、乐清、江苏省如皋、信宜市、扬中量化城市办理零碎达到一件商品,杭州四期、大庆市量化城市办理零碎设计与晋级一件商品。

海康威视(002415)公司前端摄象机在阅历从标清到高清,从模仿到数字的替换。属性构象转移常川,创造商正成为打猎飞地的阶段。,海康在这工夫进入前端,不妨说,人们诱惹了这顾客的时机。海康眼前是柴纳只扣留本身核本领的创造商。,前端本引导前成型,本领上与外观商行比拟不在优势。海康具有自然的空白优势,增加前后端的拉过来功能,前端是当年和后世几年的增长点。重庆一件商品是公司构象转移的首要的严重的试水一件商品。。获取现在称Beijing压紧迅速(告警软件引导者),影像的监控是公司集成的核,赚得大安全的的横向散发办法。

西方软搬运器(300183)是一种搬运器交流重击试图,次要为用户试图电源物收集receive 接收。公司的5代重击智能家居修饰本领已片面开门。,晚近,集合的机构研讨受到了迎将。;公司陈述,智能家居修饰本领启动小批量小题大做,它试图的智能家居修饰receive 接收,电力线搬运器技术,变革本钱低,良好的市场办理所反应。

和泰(002402)专注于智能屏幕王国,输出比、净的空白率、推销术的空白率、自主知识产权等定量头等的,是柴纳智能屏幕顾客的开门构造。本领必要条件次要出生于家用电器王国。次要客户出生于海内,国际推销术次要出生于在柴纳小题大做或输出的本国公司。。

落到地面上来宝(300155):公司是一家研究与开发公司。、小题大做、推销术、发球者型高新技术构造。眼前,它是柴纳最要紧的综合的性创造商经过。,市场办理所占有率和推销术额头等的首要的。

四个一组之物章。智能家用电器

美国结党(000333)则构成了本氩云云计算平台的物网络系统富有机智的人零碎。3月10日,美结党保存M-Smart智能家居修饰战术聚会,依赖物网络系统、云计算等先进技术,样式“1+1+1”战术即“首要的富有机智的人管家零碎+首要的M-Smart互相影响社区+首要的M-BOX办理集中性”。美国将最大限度地利用其最完全的优势,以空气为根底的构造、营养学、水安康、四能源冷藏箱板智能发球者。公司以图表画出在年到达25个使聚集在一点定位类别的智能本领。,使聚集在一点定位进项占结党5%,到2017年,这一比将遂愿50%。。预测公司2014-1年的每股进项、元和元,收买评级。
三菱电器(000521:长虹智能战术下的漂白动力平台,自201年以后,公司的经纪生产率有所变高。,本钱率归因于无效把持;争辩长虹的战术,三菱在2014年到达的智能新冰推

青岛海尔(600690):初期规划,入伙最大,智能家用电器属性展开的开门构造,在这一王国有必然的国际感染力,赞成办理思惟的拓展,变高公司的全球运营性能。2014-15年度公司每股进项估计为大众币元。、3元,收买评级。

三。勤劳停飞

柴纳福气(600340):公司肩负着助长柴纳勤劳展开的重大布道所。,一直强调达到勤劳新城,达到福气城市 的展开战术,试图展开区域理财展开、社会调和、大众福气”,变成变成引领全球勤劳的时新勤劳城市运营商。估计2014年公司和2015年每股进项分清是和元,收买评级。

.4 公共发球者:养老、麦克匪特斯氏疗法停飞

凤凰包装(600716):公司确定使充满5亿元创建专业的养老属性公司,变成老境属性的研讨、开门、运营与办理。

石龙兆业(002016):该公司参加麦克匪特斯氏疗法器械的小题大做。,同时,人们也踏入了横琴新帝养老院一件商品。

云胜产业(600767):迷住上海国际麦克匪特斯氏疗法集中性使加入。

田产筑

Noah Wealth(Noah)Noah Wealth是一家第三方大量办理公司,为国际高净值催逼试图全向的筑理财发球者。从公司构造作风的角度看,诺亚眼前有首要的停飞基金、私募股权基金、不激动等学到小额贷款、麦克匪特斯氏疗法保险策士公司等平台分店。眼前,该公司次要依赖停飞使聚集在一点定位一件商品。,公司进项次要出生于两个面:本领推销术进项,占比40%;资产办理佣金,占比50%。公司已从卑贱的第三方本领推销术换衣服为。10年来,公司逐渐构造了专业筑机构。,惠顾停飞基金、FOF、文化属性基金等使充满者,肯定的为客户找寻高美质的一件商品。这些本领大半为诺亚旗下分店为客户定制,风险可驾驶的、收益率相当高。为客户分配阜的本领可以形状首要的动摇的、俗歌的TE,确限度和单值性,能上进地使确信高端客户的必要条件,它还可以区别诺亚和公家开账户。。

5. 风险
停飞业与乡下保险单息息使聚集在一点定位,一旦后世采用更僵硬的的接管办法,后世。
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