【图】房地产价值链重构 掘金地产服务产业

实际的价值链重构   金块实际的使满足或足够需求

作者:杜立雷、贾亚东

鉴于公共最高纪录的计算,走近五年,奇纳河城市住房总供给量将成功,总供给缺口约1亿平方米(1亿平方米),供求否认集合。2014年下半载,使恢复完整的实际的价值链。实际的财源侍者领土链的价值盘算为。

至此,该信仰的价值制作次要是人于后面,有地者为王。。设想走近涨价略高于cp,地价很难超越本钱本钱。,俗界的污辱一切权价值突然造访。污辱价值制作将承认中背景材料价值制作的应战。。

从减法到加成的。下半载的潜在最大值效应引起了更多的D。、甚至非实际的信仰的扩张,确保他们的制作具有优势、开掘客户残值或培育信仰M。领土并购整合,制图资源集成能耐更要紧。污辱一切权本钱攀登的呈现,助长领土集合。走近,玩个痛快制图的优势将一切自明。

老练的内阁的阅历解说,年房价生长速度应略高于消费者消费物价例子。。经过比得上老练的的海内集市,海通实际的调查是概要的在整个的集市上。

是什么实际的使满足或足够需求

是什么实际的信仰。整个看,实际的领土链分为归纳领土链和广义领土链。。。归纳上的实际的领土链包孕实际的和实际的领土链。、粘结、机械、家用电器、家纺等信仰。实际的领土链的一般性受到实际的领土的侵袭,它也受到对立面以代劳商的身份行事的侵袭,如宏观财务状况。广义的实际的领土链次推测指R的审核。,与住房作图、与住房婚配三个方向和住房和住房保证互相牵连的相干领土。广义的实际的领土链与实际的成形有产者更为紧密的相干。。

是什么实际的使满足或足够需求。从实际的主义广义领土链的外延看,次要包孕两比:新集市和一份集市。实际的使满足或足够需求次推测指侍者和走快。到这程度,本着是你这么说的嘛!搭配,实际的使满足或足够需求包孕城市婚配、实际的财源、方法侍者和属性侍者的四个一组之物比。或许亦即,以实际的一份集市以为优先震相的实际的使满足或足够需求,它属于实际的细长领土链的中、后端。

海内阅历看实际的使满足或足够需求体现:

日本:住房必要条件机构的兑换决议了实际的的兑换。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。1985年继后,日本的一份实际的集市开端占领占优势的位置。。到这程度,二手房中人比二手房集市更主动语态。。是人最高纪录罪状,从2001年开端,日本近畿道圈的二手房总共先前增长。。年平均率生长速度在5%不只是。北越竹圈是类推的。从股价体现看以实际的方法以为优先震相的东急livable股价在1999年到2011年的大比工夫体现均好于以实际的成形以为优先的三井烟灰墨不动产。
美国:2012年,美国实际的成形者商、对立面实际的侍者、实际的作为权力经纪人进行谈判支出区别占38%。、42%和20%;亦即,美国实际的侍者占支出的62%。从股价体现到2004-201年过来10年,chemical股价仅在2008年和2012年跑输美国实际的板块和实际的成形者竖起。

评判员与授予

经过2014年8月4日,A股集市静态(TTM)PE双,实际的信仰静态(TTM)PE双。经过跨境调查,咱们专注于实际的侍者信仰的以下包围的公司,包孕:1)胸部存款-世界存款(002285);2)实际的存款-色彩Lif;3)城市交往-捷顺科学技术(002609、美国许多(000333)、青岛海尔(600690)、奇纳河福气(600340);4)实际的财源诺亚·韦尔特。

1.实际的使满足或足够需求限制

从2010年开端,实际的信仰除规矩成形制图外,实际的侍者制图开端步入大众视野。咱们早点儿时分公告说,这样地信仰是不朽的。,必须穿戴的要变——实际的价值链重构》中先前对实际的价值链的走近冲洗方向有必然绍介。本文属实际的使满足或足够需求自然演替调查次货比,次要解说是什么实际的使满足或足够需求,领土链互相牵连少许及授予目的。

是什么实际的信仰

整个看,实际的领土链分为归纳领土链和广义领土链。。。归纳上的实际的领土链包孕实际的和实际的领土链。、粘结、机械、家用电器、家纺等信仰。实际的领土链的一般性受到实际的领土的侵袭,它也受到对立面以代劳商的身份行事的侵袭,如宏观财务状况。

广义的实际的领土链次推测指R的审核。,与住房作图、与住房婚配三个方向和住房和住房保证互相牵连的相干领土。比拟之下,广义的实际的领土链与实际的成形有产者更为紧密的相干。。

设想广义的实际的领土链按其公司分水岭,可以切除术为:1)前端制作创造。这一环节次推测回答新住房作图和老住房任,次要党是实际的成形者和代劳结构商。;2)中程度城市婚配与实际的财源,除成形者外,次要党还包孕内阁根底设备、结构供给商等;3)后端方法和属性侍者装备者。挽住还包孕两比:新住房和库存住房。

是什么实际的使满足或足够需求

从实际的主义广义领土链的外延看,次要包孕两比:新集市和一份集市。实际的使满足或足够需求次推测指侍者和走快。到这程度,本着是你这么说的嘛!搭配,实际的使满足或足够需求包孕城市婚配、实际的财源、方法侍者和属性侍者的四个一组之物比。或许亦即,以实际的一份集市以为优先震相的实际的使满足或足够需求,它属于实际的细长领土链的中、后端。

同时,实际的使满足或足够需求可以促进细分。方法侍者包孕线上和线下侍者。属性走快包孕根底事情和增值价值事情。。城市附带侍者装备者包孕规矩附带侍者(WA、电、路、走近和对立面七向、一级或九向、一级侍者、光泽度社区、公共侍者(内阁装备非常小的集市化住房侍者),包孕组织工作Real Estat、麦克匪特斯氏疗法实际的、老境实际的等)和工业界实际的(装备城市就业机遇)、从事制造货品、活路和交往供给。期末考试使陷于财源包孕与从事制造经纪和购房互相牵连的直系的使陷于财源同时从事制造经纪远处的衍生财源。

2. 实际的使满足或足够需求:黄金逐渐重新走快的价值

如上所述,实际的使满足或足够需求关涉新房集市,但次要鉴于实际的一份集市,它属于实际的细长领土链的中、后端。到这程度,在奇纳河真正的内阁活肉冲洗的头十年里,实际的侍者领土链的价值和少许。随同近几年新房集市进入安定冲洗期后,存量房集市宏大的潜在价值先前开端进入。

存量房集市范围

移居国民农夫住房工竣总共,咱们可以相称1978年中国财务状况改造以后我国小村庄处所历年工竣最高纪录(大批最高纪录脱漏采用光滑的处置)。鉴于是你这么说的嘛!最高纪录,中国财务状况改造继后我国小村庄处所工竣总计约为亿平(近十年来我国小村庄处所工竣年复合速度递增,此最高纪录不思索人身攻击的自营住房。据住房作图部副国务卿齐吉绍介,从1949年新奇纳河到达到197年,奇纳河已触发处所1亿栋。,1978年小村庄按家口平均率住房结构面积仅为平/人。不只是两项积和可以看出,我国小村庄处所存量约100栋。

本着奇纳河27-30年结构物的平均率寿命,可预测1983-1986年先前的处所需求拆迁现代化。鉴于是你这么说的嘛!最高纪录,即有16-亿平的存量房需求或许先前拆迁。究竟,据住房部最高纪录,经过2013年,奇纳河走快棚户区改造1260万套。,设想咱们摆脱每组的面积约为100平方米,拆迁存量相当于1亿户处所。不只是两个水果在辨别角度上是划一的。。思索新内阁的旧改造,咱们计算了拆毁和雷诺兹存储房屋的最大价值。。

同时,还应思索到鉴于。本着中俗界的GR调查组的观念,鉴于奇纳河城市的扩张,住房区每年放大概,设想咱们从197年的中国财务状况改造开端,因城市扩张而放的城市住房总计约为10。

总关于之,咱们可以指出,经过2013年我国存量处所总范围反正约为亿平(此最高纪录不思索人身攻击的自营住房。经过2013年,奇纳河城市家口成功1亿,这大概对应2013年我国小村庄按家口平均率在申请中的平/人(能够鉴于未思索不被罪状上的人身攻击的和单位自营住房,最高纪录略不足按家口平均率按家口平均率在申请中的。。

存量住房集市价值

提供纸张房集市关涉的是高音的很大的,咱们仅从mos辨析一份住房集市的潜在价值。。

经过2013年,我国已触发处所总面积1亿平方米。,过来三年平均率走快处所面积为1亿,摆脱在奇纳河走快的年度在申请中的将容纳北卡罗来纳州,则五年后(2018年)我国已触发处所总面积1亿平方米。。

本着中拇指养老院的最高纪录,2012年,举国百强实际的制图总支出成功,除属性走快支出外,实际的使满足或足够需求支出,举国百强属性制图属性走快支出为1。2012年奇纳河实际的百强制图作图面积,则可知2012年我国百强属性制图在管属性的平均率属性走快费程度是0元/月/平。摆脱处所属性走快费程度价值0,同时,摆脱处所复合生长速度,可以看出,五年后,处所属性的走快程度。



本着是你这么说的嘛!计算,走近五年,处所属性走快总支出。按是你这么说的嘛!测量计算,眼前集市超群的前列属性公司集市占有率不到1%。高通常属性公司,走近并且很大的冲洗房间里一切的人。

除是你这么说的嘛!少许外,近些年忧虑社区或许属性条件会相称互网络系统网络引进的争议开端相称被越来越多人关怀。思索到走近寿命越来越便利,许多的饱学之士开端以为社区平台可以拿取汇编、物管、文娱、赠送、停止工作和对立面功用的完整的集成,相称进入属于家庭的抵消的要紧途径。


材料走快:翻开网站表明

整个看,与新的外壳用垂饰安装比拟,存量住房集市价值电流属于范围较小(比拟新房集市年均8到12万亿范围关于,股市范围自明偏小,尽管增长速度更快(低基数引起高增长;送还类型的继续举行就职典礼与集市增长的继续扩张。新房集市范围较大,但增长开端少量的。

3. 海内阅历看实际的使满足或足够需求

日本侦查:

日本是实际的信仰俗界的低迷的类型侦查一。日本实际的主义的衰退期调查,使陷于侍者领土走势对奇纳河走近侍者领土条件在信仰后半时走快活肉冲洗在必然自创意思。

三。高成长时间的末版

奇纳河和日本在财务状况活肉冲洗时间的继续工夫将近同上。,这落后于的确有迹象。。从国际从事制造毛额的角度看,奇纳河眼前与日本在20世纪70年头类似于,都在10%摆布速度递增开端进入继续顺流而下的期。

从家口和都市化的角度看,奇纳河是究竟家口至多的内阁,节育30年后,家口增长急剧突然造访;出生率和人口出生率都突然造访到了较低的程度。。眼前互相牵连最高纪录在昏迷中日本财务状况转折点。

从都市化率目标看,20世纪90年头以后,奇纳河阅历了活肉的都市化。奇纳河的都市化率已于201年成功,与日本197年的都市化率类似于。

20世纪90年头后,日本财务状况俗界的存在低增长申诉。对应的地,实际的和对立面资产价钱也在突然造访。。成形财务状况衰退的报告有很多,次要以代劳商的身份行事包孕都市化要旨完毕后的家口翻转和。

三。占优势的领土和支柱领土的翻转:第三领土的起来

财务状况倒霉后,日本第三领土的领土机构也产生了兑换。带着转述转述信仰占第三领土放值的使成比例由1973年的迟延下方的1985年的2%;侍者测量放;财源保险、实际的、交通运输业使成比例,区别抚养在9%、16%、约11%程度。

与次货领土辨别的是,第三领土机构构象转移受外界环境侵袭较小。,更多按GDP增长、CPI、家口机构、住户支出程度、都市化率等内生以代劳商的身份行事侵袭迟延、自觉的演进审核。

住房必要条件机构的兑换决议了实际的的兑换。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。这拿取的呈现,1965-1975年间,实际的生长速度长时间地停留在16%摆布。,从那时起,财务状况生长速度就从高音的偏袒突然造访到另高音的偏袒。。突然造访率与第三纪印度河的生长速度类似于。。到这地步1975-1985年实际的信仰占第三领土产出使成比例也体现得对立地不变。

鉴于1985年继后,日本的一份实际的集市开端占领占优势的位置。。到这程度,二手房中人比二手房集市更主动语态。。

是人最高纪录罪状,1994年至2000年,日本近畿道圈二手平的的逆转正攀登,同时。但从2001年起,日本近畿道圈的二手房总共先前增长。。年平均率生长速度在5%不只是。而但是,新的住房集市仍存在排水沟中。。北越竹圈是类推的,日本财务状况增长正少量的道琼斯例子,领土机构构象转移阶段,二手房集市较新房集市摆脱不变增长。。新房集市动摇很大,但整个存在顺流而下的阶段。

三日日本财务状况转轨中辨别信仰的股价体现

1973年日本财务状况倒霉后,内阁康健状态和晋级领土机构。对应的的,日本一份集市各板块涨跌对立兑换,它摆脱出一种领土轮换的面色。。

1973-1977年间,日本领土机构康健状态,钢板和实际的板块甚至呈现负增长,使满足或足够需求不增长。领土机构康健状态走快后,钢铁、实际的和使满足或足够需求使回响;电机板的生长速度从大幅放,支柱领土位置促进团结;表明和表明机关不受康健状态的侵袭,例子增长促进放慢;显得庞大对立面板块体现出迟延的复原方向。。

同时,从股价体现看以实际的方法以为优先震相的东急livable股价在1999年到2011年的大比工夫体现均好于以实际的成形以为优先的三井烟灰墨不动产。

美国侦查:

三。实际的侍者和实际的财源大幅增长

眼前,我国实际的使满足或足够需求的总集市价值和实际的使满足或足够需求的总集市价值。经过2014年8月,美国99家上市实际的侍者公司,总市值为635亿钱。,CBG,美国最大的实际的侍者装备者,总市值103亿钱。眼前,美国上市成形者总额为36家。,总市值50.6亿钱,带着市值最大的房屋成形者Lennar公司市值在75亿钱。

同时,以REITS I为代表的美国实际的财源业。经过2014年6月,244 REITs在美国上市,总市值为816.8亿钱。REIT Simon Real Estate(SPG),美国最大的转述事情。这将近是最大成形者Lennar的六倍。。

2012年,美国实际的成形者商、对立面实际的侍者、实际的作为权力经纪人进行谈判支出区别占38%。、42%和20%;奇纳河对应的的最高纪录为87%。、11%和2%。亦即,美国实际的侍者占支出的62%,奇纳河仅仅13%。

三。实际的侍者公司股价体现

同时,从股价体现到2004-201年过来10年,chemical股价仅在2008年和2012年跑输美国实际的板块和实际的成形者竖起。整个看,实际的侍者公司的股价体现优于。

4. 授予提议

经过2014年8月4日,A股集市静态(TTM)PE双,实际的信仰静态(TTM)PE双。
思索实际的使满足或足够需求关涉公司较多,经过申请计算器、家用电器、非存款财源和对立面辨析师作物物交换后,以为以下制图契合实际的使满足或足够需求选择规范。

方法行

世界存款(002285):该公司是奇纳河最大的实际的充当求教者公司经过。,侍者区域包孕:属性代劳、成形求教者、租赁权中人。公司到深圳、以现在称Beijing、上海为感情,它有45多个分支扩张。,侍者重叠全奇纳河100多座城市的600多家一切的人机构。上一家公司举行一份搜索和注资的企图,后世,单方将在网上冲洗互助。。2014年和201年,估计EPS将在上游。,购置评级。

合富明快():公司次要参加原始属性代劳和充当求教者事情。;二手实际的代劳、属性抵押单据转介及互相牵连侍者;同时属性走快侍者。二手房事情占公司使成比例较大,同时广州地域事情占公司总营业支出的51%。

美联许多():公司作为权力经纪人进行谈判事情次要以香港关心的集市为根底。。

搜房房地产网():埃尔苏尔在奇纳河大陆的商业感情,重叠亚太地域,历年,跟随、实用性风骨生根于最景象的实际的和处所信仰。,相称最学术权威、最玩个痛快的实际的属于家庭的在线媒体。埃尔苏尔桩保存四大许多:埃尔苏尔新房许多、埃尔苏尔二手房阵地、埃尔苏尔本地的许多、埃尔苏尔调查许多(奇纳河例子调查院),事情掩护实际的和实际的的一切信仰。:新房、二手房、房屋、居住别墅的人、办公楼、购物、家庭、修饰、修饰等。

轻易寿命:易居奇纳河是奇纳河高音的家轻资产实际的构想网。,奇纳河第高音的实际的在线、线下总体担保的receiver 收音机装备。2014年,宜居氧事情将被拆分上市。。

洛克():实际的O2 O(线上、线下)U集成侍者平台。公司装备实际的电子业务、在线海报和在线狭条侍者,经过在线平台,包孕关心的网站,重叠250多个城市和各式各样的出售申请。不计它本身的网站,它还经纪各式各样的实际的和属于家庭的网站。,比如,新浪网或百度的实际的侍者。

三六五网(300295):公司98%的支出是人在线营销。,次要集合在淡黄色、合肥、无锡、芜湖、苏州、常州。

属性走快

彩寿命():公司是奇纳河指挥的属性走快公司经过。公司的三大事情包孕,属性走快侍者、工程侍者和社区租赁权、使接受和对立面侍者。公司的经纪类型是一致的。,它是眼前A-H STO实际的侍者包围最好的的目的。。估计2014年公司、2015年每股进项为大众币、元,使超载评级。

宜华实际的(000150):本公司拟发行感兴趣的事购置广东中弘的整个资产。,进入麦克匪特斯氏疗法侍者信仰。广东中康健组织工作许多股份有限公司是一家,次要参加养老院逻辑学侍者的全向总体担保的走快。,关涉养老院机电走快人员,消防处走快,保安、清扫器侍者,导医、导诊、病人护送侍者,病人餐饮侍者,麦克匪特斯氏疗法能力物质走快,养老院戏剧界、下场监护等麦克匪特斯氏疗法设备的清扫工程作图,同时养老院表明化作图等事情功用。眼前,转向西方增发课题尚存在开动阶段。。

城市附带侍者

四分之一的章。智能社区

捷顺科学技术(002609:公司是国际对外贸易的竖起制图。,制作品种齐全,价钱优势强,制作分布广的申请于内阁机构、社会事业机构、交通运输、厂子制图、各类审判地、处所小区、商业使陷于及对立面包围。公司制作分为两类:智能制作,次要机电制作有水闸、折叠门、岗亭等;智能类制作次要有智能泊车场走快零碎、智能门禁零碎、智能门禁走快零碎。泊车场智能泊车走快零碎及水闸。预测公司2014-2016年每股进项为RM、元和元,购置评级。

华平投资感兴趣的事(300074)是用录像磁带的聚会包围装备软硬娶receiver 收音机的售票员,在戎表明停止工作包围拿良好名誉。当年3月,华平投资智能科学技术(现在称Beijing)股份有限公司,其工匠次要是人于海尔许多智能家庭U-home群。华平投资感兴趣的事估计将娶其用录像磁带的和音频表明技术,锻造一流智能家庭制作。该公司现已诡计鉴于广播的频道的智能家庭制作。,智能家庭机顶盒将鄙人半载诡计。。

数字正通(300075)数字城市走快片面启动,智能城市构想单元LEE。经过当年5月,100%的奇纳河一线城市赠送了不隐瞒的的P;有80%不只是的二级城市也明确赠送了作图“光泽度城市”.数字城市督导员是处理城市走快成绩的要紧测量,相称各级内阁的迫切需求。公告期内,公司收买江西省新余市、浙江省温岭市、天台市、乐清、江苏省如皋、信宜市、扬中以洋地黄治疗城市走快零碎作图使突出,杭州四期、大庆市以洋地黄治疗城市走快零碎设计与晋级使突出。

海康威视(002415)公司前端摄影机正阅历从标清到高清,从模仿到数字的替换。领土构象转移课时,创造商正存在赛跑飞地的阶段。,海康在这样地工夫进入前端,在某种程度上,咱们诱惹了这样地信仰的机遇。海康眼前是奇纳河最好的保存本身精髓制作的创造商。,前端制作先前成型,制作上与国外的使坚固比拟不在优势。海康具有自然的关心优势,补充前后端的累赘功能,前端是当年和走近几年的增长点。重庆使突出是公司构象转移的高音的主修试水使突出。。获取现在称Beijing打包活肉(告警软件指挥者),用录像磁带的监控是公司集成的精髓,使掉转船头大保证的横向范围办法。

西方软搬运人(300183)是一种搬运人表明圣饼装备,次要为用户装备电源表明收集receiver 收音机。公司的5代圣饼智能家庭制作已片面成形。,晚近,集合的机构调查受到了欢送。;公司申诉,智能家庭制作启动小批量从事制造,它装备的智能家庭receiver 收音机,电力线搬运人技术,改造本钱低,良好的集市反应。

和泰(002402)专注于智能管理权包围,去世测量、净送还率、使接受送还率、自主知识产权等目标超群的,是奇纳河智能管理权信仰的竖起制图。制作必要条件次要是人家用电器包围。次要客户是人海内,国际使接受次要是人在奇纳河从事制造或去世的本国公司。。

落到地面上来宝(300155):公司是一家研究与开发公司。、从事制造、使接受、侍者型高新技术制图。眼前,它是奇纳河最要紧的总体担保的性创造商经过。,集市占有率和使接受额超群的高音的。

四分之一的章。智能家用电器

美国许多(000333)则建筑物了鉴于氩云云计算平台的物网络系统光泽度零碎。3月10日,美许多带领M-Smart智能家庭战术聚会,依托物网络系统、云计算等先进技术,锻造“1+1+1”战术即“高音的光泽度管家零碎+高音的M-Smart相互作用社区+高音的M-BOX走快感情”。美国将最大限度地利用其最完整的的优势,以空气为根底的结构、滋养、水康健、四能源停止工作板智能侍者。公司制图在年诡计25个互相牵连类别的智能制作。,互相牵连支出占许多5%,到2017年,这一测量将成功50%。。预测公司2014-1年的每股进项、元和元,购置评级。
三菱电器(000521:长虹智能战术下的白色的动力平台,自201年以后,公司的经纪功效有所放。,本钱率相称无效把持;本着长虹的战术,三菱在2014年诡计的智能新冰推

青岛海尔(600690):初期规划,入伙最大,智能家用电器领土冲洗的竖起制图,在这一包围有必然的国际侵袭力,照顾走快思惟的拓展,放公司的全球运营能耐。2014-15年度公司每股进项估计为大众币元。、3元,购置评级。

三。工业界实际的

奇纳河福气(600340):公司肩负着助长奇纳河工业界冲洗的富丽堂皇任务。,一直保留时间作图工业界新城,作图福气城市 的冲洗战术,竭力冲洗区域财务状况冲洗、社会调和、大众福气”,专心于相称引领全球工业界的时新工业界城市运营商。估计2014年公司和2015年每股进项区别是和元,购置评级。

.4 公共侍者:养老、麦克匪特斯氏疗法实际的

凤凰一份(600716):公司决议授予5亿元到达专业的养老领土公司,专心于老境领土的调查、成形、运营与走快。

石龙兆业(002016):该公司分担者麦克匪特斯氏疗法器械的从事制造。,同时,咱们也踏入了横琴新帝养老院使突出。

云胜工业界(600767):握住上海国际麦克匪特斯氏疗法感情感兴趣的事。

使陷于财源

Noah Wealth(Noah)Noah Wealth是一家第三方命运走快公司,为国际高净值大群人装备全向的财源理财侍者。从公司机构的角度看,诺亚眼前有高音的实际的基金、私募股权基金、少量的走快小额贷款、麦克匪特斯氏疗法保险作为权力经纪人进行谈判公司等平台分店。眼前,该公司次要依托实际的互相牵连使突出。,公司支出次要是人两个偏袒:制作使接受支出,占比40%;资产走快委员,占比50%。公司已从笨蛋的第三方制作使接受翻转为。10年来,公司逐渐创办了专业财源机构。,参加实际的基金、FOF、文化领土基金等授予者,主动为客户寻觅高通常的使突出。这些制作通常为诺亚旗下分店为客户定制的,风险控制、报酬率相当高。为客户分配额丰富多彩的的制作可以成形高音的不变的、俗界的的TE,独占度和特征,能更好地地使满足或足够高端客户的必要条件,它还可以区别诺亚和人身攻击的存款。。

5. 风险
实际的业与内阁保险单息息互相牵连,一旦走近采用更严厉的接管办法,走近。
一份论坛

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