【图】房地产价值链重构 掘金地产服务产业

实在价值链重构   金块实在服侍性的

作者:杜立雷、贾亚东

本公共消息的计算,走近五年,奇纳城市住房总供给量将取得,总供给缺口约1亿平方米(1亿平方米),供求不合逻辑辐合。2014年下半载,复原物实在价值链。实在掌握财政服侍财产链的价值预测为。

至此,该叫的价值封爵首要是人于后面,有地者为王。。果实走近涨价略高于cp,地价很难超越本钱本钱。,俗歌温床尽量的权价值瀑布。温床价值封爵将正视中背景材料价值封爵的应战。。

从减法到附加。下半载的潜鄙人限效应使遭受了更多的D。、甚至非实在叫的扩张,确保他们的货物具有优势、开掘客户残值或培育叫M。财产并购使划一,商号资源集成能耐更要紧。温床尽量的权本钱响起的出来,助长财产集合。走近,作乐商号的优势将每个整整。

年龄段国籍的阅历传达,年房价生长速度应略高于取食者物价样品。。经过构成年龄段的海内义卖市场,海通实在默想是头等在整个义卖市场上。

是什么实在服侍性的

是什么实在叫。尽量的的看,实在财产链分为范围广泛的的财产链和广义财产链。。。范围广泛的的上的实在财产链包含实在和实在财产链。、具体的、机械、家用电器、家纺等叫。实在财产链的通用性受到实在财产的撞击,它也受到对立面元素的撞击,如宏观合算的。广义的实在财产链首即使指R的指引航线。,与住房新产品、与住房婚配三个方向和住房和住房保证互相牵连的相干财产。广义的实在财产链与实在开门有产者更为亲密的相干。。

是什么实在服侍性的。从理想主义广义财产链的外延看,首要包含两分岔:新义卖市场和股权使使化合义卖市场。实在服侍性的首即使指服侍和支撑。因此,理由是你这么说的嘛!花色品种,实在服侍性的包含城市婚配、实在掌握财政、居间的服侍和属性服侍的四个一组之物分岔。或许更确切地说,以实在股权使使化合义卖市场为学科的实在服侍性的,它属于理想狭长的财产链的中、后端。

海内阅历看实在服侍性的体现:

日本:住房询问创作的变更决议了实在的变更。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。1985年后来,日本的股权使使化合实在义卖市场开端拘押主干位。。因此,二手房特工比二手房义卖市场更轻快的。。是人消息统计法,从2001年开端,日本近畿道圈的二手房标号曾经增长。。年打算生长速度在5%在上的。做钓竿等用的硬竹圈是类推的。从股价体现看以实在居间的为学科的东急livable股价在1999年到2011年的大分岔时间体现均好于以实在开门以为优先的三井烟灰墨不动产。
美国:2012年,美国实在显像剂商、对立面实在服侍、实在理事支出部分占38%。、42%和20%;更确切地说,美国实在服侍占支出的62%。从股价体现到2004-201年过来10年,公司世邦魏理仕股价仅在2008年和2012年跑输美国实在板块和实在显像剂扳上扳机。

法官与笼罩

短暂拜访2014年8月4日,A股义卖市场静态(TTM)PE双,实在叫静态(TTM)PE双。经过跨境默想,敝专注于实在服侍叫的以下天体的公司,包含:1)怀抱开账户-世界开账户(002285);2)实在开账户-多色Lif;3)城市补充物-捷顺科学与技术(002609、美国群像(000333)、青岛海尔(600690)、奇纳福气(600340);4)实在掌握财政诺亚·韦尔特。

1.实在服侍性的界限

从2010年开端,实在叫除习俗显像剂号外,实在服侍商号开端步入大众视野。敝早点儿时辰使知晓说,因此叫是不朽的。,整齐的要变——实在价值链重构》中曾经对实在价值链的走近研制最近的有必然引见。本文属实在服侍性的一套默想秒分岔,首要解说是什么实在服侍性的,财产链互相牵连特色及笼罩目的。

是什么实在叫

尽量的的看,实在财产链分为范围广泛的的财产链和广义财产链。。。范围广泛的的上的实在财产链包含实在和实在财产链。、具体的、机械、家用电器、家纺等叫。实在财产链的通用性受到实在财产的撞击,它也受到对立面元素的撞击,如宏观合算的。

广义的实在财产链首即使指R的指引航线。,与住房新产品、与住房婚配三个方向和住房和住房保证互相牵连的相干财产。比拟较说起,广义的实在财产链与实在开门有产者更为亲密的相干。。

果实广义的实在财产链按其公司隔开,可以删除为:1)前端货物创造。这一环节首即使相反的新住房新产品和老住房任,首要党是实在显像剂和代劳优美的体型商。;2)中程度城市婚配与实在掌握财政,除显像剂外,首要党还包含内阁根底设备、优美的体型供给商等;3)后端居间的和属性服侍布置者。连锁还包含两分岔:新住房和库存住房。

是什么实在服侍性的

从理想主义广义财产链的外延看,首要包含两分岔:新义卖市场和股权使使化合义卖市场。实在服侍性的首即使指服侍和支撑。因此,理由是你这么说的嘛!花色品种,实在服侍性的包含城市婚配、实在掌握财政、居间的服侍和属性服侍的四个一组之物分岔。或许更确切地说,以实在股权使使化合义卖市场为学科的实在服侍性的,它属于理想狭长的财产链的中、后端。

再一次,实在服侍性的可以更远的细分。居间的服侍包含线上和线下服侍。属性支撑包含根底事情和鉴赏事情。。城市辅佐服侍布置者包含习俗辅佐服侍(WA、电、路、着手处置和对立面七向、一级或九向、一级服侍、聪颖社区、公共服侍(内阁布置超过的义卖市场化住房服侍),包含组织工作Real Estat、麦克匪特斯氏疗法实在、老境实在等)和产业实在(布置城市就业时机)、从事制造工具、谋生中名辞和补充物供给。最近的自船上卸下掌握财政包含与从事制造经纪和购房互相牵连的出席的的自船上卸下掌握财政跟随从事制造经纪以及的衍生掌握财政。

2. 实在服侍性的:黄金逐渐功绩的价值

如上所述,实在服侍性的关涉新房义卖市场,但首要本实在股权使使化合义卖市场,它属于理想狭长的财产链的中、后端。因此,在奇纳真正的国籍迅速地研制的头十年里,实在服侍财产链的价值和特色。随同近几年新房义卖市场进入颠簸研制期后,存量房义卖市场巨万的潜在价值曾经开端进入。

存量房义卖市场尺寸

革除村庄农夫住房达到结尾的的标号,敝可以归因于1978年中国合算的改造以后我国市镇全家人历年达到结尾的的消息(小量消息裂隙采用流畅的处置)。本是你这么说的嘛!消息,中国合算的改造后来我国市镇全家人达到结尾的的总结约为亿平(近十年来我国市镇全家人达到结尾的的年复合加紧,此消息不思索人身攻击的自营住房。据住房新产品部副国务卿齐吉引见,从1949年新奇纳证明正确合理到197年,奇纳已使活动全家人1亿栋。,1978年市镇按人分配的住房优美的体型面积仅为平/人。在上的两项积和可以看出,我国市镇全家人存量约100栋。

理由奇纳27-30年优美的体型物的打算寿命,可突出1983-1986年先前的全家人必要拆迁修复。本是你这么说的嘛!消息,即有16-亿平的存量房必要或许曾经拆迁。无效地,据住房部消息,短暂拜访2013年,奇纳购置物棚户区改造1260万套。,果实敝浮现每组的面积约为100平方米,拆迁存量相当于1亿户全家人。在上的两个果实在两样角度上是划一的。。思索新内阁的旧改造,敝计算了撤除和雷诺兹聚居房屋的最大价值。。

再一次,还应思索到鉴于。理由中俗歌GR默想组的视角,鉴于奇纳城市的扩张,住房区每年补充大概,果实敝从197年的中国合算的改造开端,因城市扩张而补充的城市住房总结约为10。

总说起之,敝可以关照,短暂拜访2013年我国存量全家人总按规格尺寸切割反正约为亿平(此消息不思索人身攻击的自营住房。短暂拜访2013年,奇纳城市家口取得1亿,这大概对应2013年我国市镇按人分配的逼真的平/人(能够鉴于未思索不被统计法出来的人身攻击的和单位自营住房,消息略不足按人分配的按人分配的逼真的。。

存量住房义卖市场价值

使使化合房义卖市场关涉的是独身很大的,敝仅从mos辨析股权使使化合住房义卖市场的潜在价值。。

短暂拜访2013年,我国已使活动全家人总面积1亿平方米。,过来三年打算购置物全家人面积为1亿,浮现在奇纳购置物的年度逼真的将容纳北卡罗来纳州,则五年后(2018年)我国已使活动全家人总面积1亿平方米。。

理由中拇指卫生院的消息,2012年,就全国而论百强实在商号总支出取得,除属性支撑支出外,实在服侍性的支出,就全国而论百强属性商号属性支撑支出为1。2012年奇纳实在百强商号新产品面积,则可知2012年我国百强属性商号在管属性的打算属性支撑费程度是0元/月/平。浮现全家人属性支撑费程度总额0,同时,浮现全家人复合生长速度,可以看出,五年后,全家人属性的支撑程度。



理由是你这么说的嘛!计算,走近五年,全家人属性支撑总支出。按是你这么说的嘛!级别计算,眼前义卖市场头等的前列属性公司义卖市场占有率不到1%。高上流社会的属性公司,走近并且很大的研制留空隙。

除是你这么说的嘛!特色外,近些年在四周社区或许属性如果会适宜互网络系统网络使入迷的争议开端适宜被越来越多人关怀。思索到走近有精神的越来越近便的,许多的儒开端以为社区平台可以导致包括多项的、物管、文娱、谈到、防护和对立面功用的达到结尾的集成,适宜进入家庭的抵消的要紧途径。


材料产生:翻开网站新闻

尽量的的看,与新的外壳跺脚比拟,存量住房义卖市场价值出席的属于按规格尺寸切割较小(比拟新房义卖市场年均8到12万亿按规格尺寸切割说起,股市按规格尺寸切割整整偏小,只增长速度更快(低基数使遭受高增长;创利润模特儿的继续举行就职典礼与义卖市场增长的继续扩张。新房义卖市场尺寸较大,但增长开端浅色的。

3. 海内阅历看实在服侍性的

日本状况:

日本是实在叫俗歌低迷的类型状况一。日本理想主义的衰退期默想,自船上卸下服侍财产走势对奇纳走近服侍财产如果在叫后半时达到迅速地研制在必然引为鉴戒意思。

三。高成长有时的最终的

奇纳和日本在合算的迅速地研制时间的继续时间近乎完全同样的。,这在后面的确有使明显。。从海内从事制造毛额的角度看,奇纳眼前与日本在20世纪70年头使具体化,都在10%摆布加紧开端进入继续鄙人游方向的期。

从家口和都市化的角度看,奇纳是世上家口至多的国籍,避孕30年后,家口增长急剧瀑布;出生率和人口出生率都瀑布到了较低的程度。。眼前互相牵连消息下面的日本合算的转折点。

从都市化率靶子看,20世纪90年头以后,奇纳阅历了迅速地的都市化。奇纳的都市化率已于201年取得,与日本197年的都市化率使具体化。

20世纪90年头后,日本合算的俗歌成为低增长安康状况。相关联的地,实在和对立面资产价钱也在瀑布。。使成形合算的衰退的记述有很多,首要元素包含都市化继续说完毕后的家口改变和。

三。主干财产和支柱财产的改变:第三财产的衰亡

合算的恶化后,日本第三财产的财产创作也产生了变更。内侧的发行零售的叫占第三财产补充值的面积由1973年的减速降低1985年的2%;服侍级别补充;掌握财政保险、实在、交通运输业面积,部分保护在9%、16%、约11%程度。

与秒财产两样的是,第三财产创作构象转移受外界环境撞击较小。,更多按GDP增长、CPI、家口创作、常驻的支出程度、都市化率等内生元素撞击减速、自发性的演进指引航线。

住房询问创作的变更决议了实在的变更。1965-1974年间,新住房占日本住房总存量的96%,从1975年到1985年,仅占45%。。这导致的出来,1965-1975年间,实在生长速度长时间地停留在16%摆布。,从那时起,合算的生长速度就从独身形势瀑布到另独身形势。。瀑布率与第三纪印度河的生长速度使具体化。。因此1975-1985年实在叫占第三财产产出面积也体现得关系上地不乱。

鉴于1985年后来,日本的股权使使化合实在义卖市场开端拘押主干位。。因此,二手房特工比二手房义卖市场更轻快的。。

是人消息统计法,1994年至2000年,日本近畿道圈二手住房的易手正响起,并且。但从2001年起,日本近畿道圈的二手房标号曾经增长。。年打算生长速度在5%在上的。而一起,新的住房义卖市场仍成为海豹等的穴中。。做钓竿等用的硬竹圈是类推的,日本合算的增长正浅色的道琼斯样品,财产创作构象转移阶段,二手房义卖市场较新房义卖市场浮现不乱增长。。新房义卖市场动摇很大,但尽量的的成为鄙人游方向的阶段。

三日日本合算的转轨中两样叫的股价体现

1973年日本合算的恶化后,内阁安康状态和晋级财产创作。相关联的的,日本股权使使化合义卖市场各板块涨跌对立变更,它浮现出一种财产轮换的面色。。

1973-1977年间,日本财产创作安康状态,钢板和实在板块甚至涌现负增长,服侍性的不增长。财产创作安康状态购置物后,钢铁、实在和服侍性的使回响;电机板的生长速度从大幅放,支柱财产位更远的具体化;新闻和传达机关不受安康状态的撞击,样品增长更远的放慢;质量对立面板块体现出减速的新陈代谢缓慢最近的。。

再一次,从股价体现看以实在居间的为学科的东急livable股价在1999年到2011年的大分岔时间体现均好于以实在开门以为优先的三井烟灰墨不动产。

美国状况:

三。实在服侍和实在掌握财政大幅增长

眼前,我国实在服侍性的的总义卖市场价值和实在服侍性的的总义卖市场价值。短暂拜访2014年8月,美国99家上市实在服侍公司,总市值为635亿钱。,CBG,美国最大的实在服侍布置者,总市值103亿钱。眼前,美国上市显像剂总额为36家。,总市值50.6亿钱,内侧的市值最大的房屋显像剂Lennar公司市值在75亿钱。

再一次,以REITS I为代表的美国实在掌握财政业。短暂拜访2014年6月,244 REITs在美国上市,总市值为816.8亿钱。REIT Simon Real Estate(SPG),美国最大的零售的事情。这近乎是最大显像剂Lennar的六倍。。

2012年,美国实在显像剂商、对立面实在服侍、实在理事支出部分占38%。、42%和20%;奇纳相关联的的消息为87%。、11%和2%。更确切地说,美国实在服侍占支出的62%,奇纳只13%。

三。实在服侍公司股价体现

再一次,从股价体现到2004-201年过来10年,公司世邦魏理仕股价仅在2008年和2012年跑输美国实在板块和实在显像剂扳上扳机。尽量的的看,实在服侍公司的股价体现优于。

4. 笼罩提议

短暂拜访2014年8月4日,A股义卖市场静态(TTM)PE双,实在叫静态(TTM)PE双。
思索实在服侍性的关涉公司较多,经过申请电脑、家用电器、非开账户掌握财政和对立面辨析师交易所后,以为以下商号契合实在服侍性的选择规范。

居间的行

世界开账户(002285):该公司是奇纳最大的实在翻阅公司经过。,服侍区域包含:属性代劳、开门指导老师、聘用特工。公司到深圳、以北京的旧称、上海为核,它有45多个分歧的。,服侍笼罩全奇纳100多座城市的600多家尽量的的人机构。上一家公司举行股权使使化合搜索和注资的企图,未来,单方将在网上研制协调。。2014年和201年,估计EPS将在源头。,换得评级。

合富明快():公司首要支持原生的手的属性代劳和翻阅事情。;二手实在代劳、属性抵押转介及互相牵连服侍;跟随属性支撑服侍。二手房事情占公司面积较大,再一次广州范围事情占公司总营业支出的51%。

美联群像():公司理事事情首要以香港本地新闻义卖市场为根底。。

搜房房地产网():美国南方各州在奇纳大陆的商业核,笼罩亚太范围,多年以来,跟随、实际风骨生根于最允诺的东西的实在和全家人叫。,适宜最学术权威、最作乐的实在家庭的在线传媒。美国南方各州用桩区别有钱人四大群像:美国南方各州新房群像、美国南方各州二手房范围、美国南方各州本地的群像、美国南方各州默想群像(奇纳样品默想院),事情遮盖实在和实在的尽量的叫。:新房、二手房、住户、帐篷、办公楼、办事处、家居陈设品、修饰、修饰等。

轻易有精神的:易居奇纳是奇纳原生的家轻资产实在胚胎网。,奇纳第独身实在在线、线下合成的receive 接收布置。2014年,宜居氧事情将被拆分上市。。

洛克 Lock的变体():实在O2 O(线上、线下)U集成服侍平台。公司布置实在电子业务、在线海报和在线目录册服侍,经过在线平台,包含本地新闻网站,笼罩250多个城市和各式各样的变化申请。要不是它本人的网站,它还经纪各式各样的实在和家庭的网站。,比如,新浪网或百度的实在服侍。

三六五网(300295):公司98%的支出是人在线营销。,首要集合在土布、合肥、无锡、芜湖、苏州、常州。

属性支撑

彩有精神的():公司是奇纳榜样的属性支撑公司经过。公司的三大事情包含,属性支撑服侍、工程服侍和社区聘用、销和对立面服侍。公司的经纪模特儿是一致的。,它是眼前A-H STO实在服侍天体专有的的目的。。估计2014年公司、2015年每股进项为民币、元,在重量上超过评级。

宜华实在(000150):本公司拟发行份换得广东中弘的整个资产。,进入麦克匪特斯氏疗法服侍叫。广东中安康组织工作群像股份有限公司是一家,首要支持卫生院逻辑学服侍的全向合成的支撑。,关涉卫生院机电支撑人员,救火支撑,保安、打扫服侍,导医、导诊、病人护送服侍,病人餐饮服侍,麦克匪特斯氏疗法素养物质支撑,卫生院戏剧效果、坟墓监护等麦克匪特斯氏疗法设备的清洗工程新产品,跟随卫生院新闻化新产品等事情功用。眼前,定位增发示意图尚成为开动阶段。。

城市辅佐服侍

四个一组之物章。智能社区

捷顺科学与技术(002609:公司是海内对外贸易的扳上扳机商号。,货物品种齐全,价钱优势强,货物范围广泛的申请于内阁机构、准备、交通运输、厂子商号、各类设置、全家人小区、商业自船上卸下及对立面天体。公司货物分为两类:智能货物,首要机电货物有水闸、折叠门、岗亭等;智能类货物首要有智能泊车场支撑零碎、智能门禁零碎、智能门禁支撑零碎。泊车场智能泊车支撑零碎及水闸。预测公司2014-2016年每股进项为RM、元和元,换得评级。

华平投资份(300074)是图像讨论天体布置软硬使化合receive 接收的前导,在军务新闻防护天体富有良好名声。本年3月,华平投资智能科学与技术(北京的旧称)股份有限公司,其工匠首要是人于海尔群像智能家居陈设品U-home协同工作。华平投资份估计将使化合其图像和音频传达技术,熔铁炉一流智能家居陈设品货物。该公司现已抵达本电视机的智能家居陈设品货物。,智能家居陈设品机顶盒将鄙人半载抵达。。

数字正通(300075)数字城市支撑片面启动,智能城市胚胎单元LEE。短暂拜访本年5月,100%的奇纳一线城市出现了备忘录的P;有80%在上的的二级城市也明确出现了新产品“聪颖城市”.数字城市督导员是处理城市支撑成绩的要紧中名辞,适宜各级内阁的迫切必要。使知晓期内,公司收买江西省新余市、浙江省温岭市、天台市、乐清、江苏省如皋、信宜市、扬中以洋地黄治疗城市支撑零碎新产品签订协议,杭州四期、大庆市以洋地黄治疗城市支撑零碎设计与晋级签订协议。

海康威视(002415)公司前端摄影机正阅历从标清到高清,从仿照到数字的替换。财产构象转移次,创造商正成为跑马飞地的阶段。,海康在因此时间进入前端,在某种意义上说,敝诱惹了因此叫的时机。海康眼前是奇纳专有的有钱人本人要点货物的创造商。,前端货物曾经成型,货物上与外部坚牢的比拟不在优势。海康具有自然的本地居民优势,累积而成前后端的累赘功能,前端是本年和走近几年的增长点。重庆签订协议是公司构象转移的首要试水签订协议。。获取北京的旧称填料迅速地(告警软件榜样者),图像监控是公司集成的要点,取得大安全的横向展开办法。

东边软带菌者(300183)是一种带菌者传达子弹布置,首要为用户布置电源新闻收集receive 接收。公司的5代子弹智能家居陈设品货物已片面开门。,晚近,集合的机构默想受到了欢送。;公司申诉,智能家居陈设品货物启动小批量从事制造,它布置的智能家居陈设品receive 接收,电力线带菌者技术,改造本钱低,良好的义卖市场反应。

和泰(002402)专注于智能把持天体,退去级别、净创利润率、销创利润率、自主知识产权等靶子头等的,是奇纳智能把持叫的扳上扳机商号。货物询问首要是人家用电器天体。首要客户是人海内,海内销首要是人在奇纳从事制造或退去的异国公司。。

安静下来宝(300155):公司是一家研究与开发公司。、从事制造、销、服侍型高新技术商号。眼前,它是奇纳最要紧的合成的性创造商经过。,义卖市场占有率和销额头等的原生的。

四个一组之物章。智能家用电器

美国群像(000333)则排列了本氩云云计算平台的物网络系统聪颖零碎。3月10日,美群像赞成M-Smart智能家居陈设品战术讨论,依托物网络系统、云计算等先进技术,熔铁炉“1+1+1”战术即“独身聪颖管家零碎+独身M-Smart合作社区+独身M-BOX支撑核”。美国将尽量好好去做其最达到结尾的的优势,以空气为根底的优美的体型、滋养、水安康、四能源防护板智能服侍。公司突出在年抵达25个互相牵连类别的智能货物。,互相牵连支出占群像5%,到2017年,这一级别将取得50%。。预测公司2014-1年的每股进项、元和元,换得评级。
三菱电器(000521:长虹智能战术下的白衣的动力平台,自201年以后,公司的经纪性能有所放。,本钱率归因于无效把持;理由长虹的战术,三菱在2014年抵达的智能新冰推

青岛海尔(600690):前段规划,入伙最大,智能家用电器财产研制的扳上扳机商号,在这一天体有必然的国际撞击力,宠爱支撑思惟的拓展,放公司的全球运营能耐。2014-15年度公司每股进项估计为民币元。、3元,换得评级。

三。产业实在

奇纳福气(600340):公司肩负着助长奇纳产业研制的顺利地派遣。,一直坚决地宣告新产品产业新城,新产品福气城市 的研制战术,杰作研制区域合算的研制、社会调和、民福气”,从事适宜引领全球产业的时新产业城市运营商。估计2014年公司和2015年每股进项部分是和元,换得评级。

.4 公共服侍:养老、麦克匪特斯氏疗法实在

凤凰股权使使化合(600716):公司决议笼罩5亿元证明正确合理专业的养老财产公司,从事老境财产的默想、开门、运营与支撑。

石龙兆业(002016):该公司分担麦克匪特斯氏疗法器械的从事制造。,同时,敝也踏入了横琴新帝卫生院签订协议。

云胜工业界(600767):设想上海国际麦克匪特斯氏疗法核份。

自船上卸下掌握财政

Noah Wealth(Noah)Noah Wealth是一家第三方财神支撑公司,为海内高净值挤满布置全向的掌握财政理财服侍。从公司创作的角度看,诺亚眼前有独身实在基金、私募股权基金、浅色的购置物小额贷款、麦克匪特斯氏疗法保险理事公司等平台分店。眼前,该公司首要依托实在互相牵连签订协议。,公司支出首要是人两个形势:货物销支出,占比40%;资产支撑佣金,占比50%。公司已从独自的的第三方货物销改变为。10年来,公司逐渐准备了专业掌握财政机构。,支持实在基金、FOF、文化财产基金等笼罩者,精力旺盛的为客户找寻高上流社会的的签订协议。这些货物基本上为诺亚旗下分店为客户改制,风险受约束的、报酬率相当高。为客户配给富有的的货物可以使成形独身不乱的、俗歌的TE,确限度和特征,能更妥地清偿过的高端客户的询问,它还可以区别诺亚和人事栏开账户。。

5. 风险
实在业与国籍保险单息息互相牵连,一旦走近采用更严密的的接管办法,走近。
股权使使化合论坛

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